北京二手房价松动 成交惨淡但新房价格仍坚挺

　　刚刚过去的一个月,北京的新房及二手房市场生意颇为惨淡。在各项新政作用下,二手房价出现松动,但新房价格仍然坚挺。

　　5月份,无论是期房住宅还是现房住宅均出现了较大幅度的下跌。据亚豪机构统计数据显示,5月,共成交的期房商品住宅为5646套,成交面积为52.1万平米,除去保障性住房,实际成交的期房商品住房为3405套,成交面积为36万平米。同期成交的现房商品住宅套数为623套,成交面积为11万平米。环比4月份期房商品住宅成交套数下降了46.0%,成交面积下降了55.3%,实际成交的商品住房成交套数环比下降了58.4%,成交面积下降了63.5%,同期现房商品住宅成交套数下降了64.2%,成交面积下降了62.2%,从日均成交情况来看,自5月13日之后,日均成交量跌破了百套大关,而去年5月,日均成交套数均在400多套的水平,与往昔的“红5月”相比差距相当大。

　　5月份正值楼市调控的发力期,各项调控措施共同发力,对楼市的影响正在显现。据房产机构的市场信息显示,自新政出台以来,外地看房、购房的客户明显减少,同时投资性购房者也变得更加的谨慎,这些因素均导致了5月成交量的大幅下降,与此同时,开发商面对当前的楼市环境也非常的谨慎,不敢轻易入市销售。5月北京楼市开盘项目大幅减少,只有24个项目入市销售,其中首次开盘的纯新盘项目仅“元大都7号”一个,5月累计新增供应套数为5264套,供应面积为58.7万平方米。环比4月份,开盘项目减少了42.9%,供应套数减少了47.5%、供应面积减少了27.2%。5月供应量出现了明显的减少,但与当月的成交量相比依然呈现出供大于求,以套数计,5月供需比达到了1.5∶1,创年内新高。需求重挫致楼市供大于求形势愈加逼人。

　　尽管目前新房供大于求,但由于北京5月开盘项目中高端楼盘入市量增加,如万科(000002,股吧)地产的万科公园五号单价为52000元,太阳公元、华翰国际等项目开盘价格均在40000元/平方米左右,这使北京5月开盘价格仍呈涨势,整体开盘均价达25680元/平方米,环比4月开盘均价上涨了2.5%。

　　由于开发商目前资金较为宽裕,开发商并不急于推盘回笼资金,指望新房市场价格回落似乎还不是很容易。

　　但与此同时,二手房市场成交价格已经出现下滑。根据北京市交易管理网的数据,5月份北京市共成交量二手住宅13545套,环比下跌58.8%,如果刨去4月底的“经转商”因素,降幅约在五成左右。价格方面,根据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的价格监测显示,5月份北京二手房成交均价环比下滑超过4%,超过八成的被监测项目,其5月份的实际成交价格有不同幅度的下降。

　　从总体上看,四环外的一些区域及之前房价涨幅较快的区域,房价降幅明显。然而中心区域和中央别墅区的房价则相对坚挺。

　　新政出台后,无论购房者和业主,都在短期内看跌房价,致使5月出现这波降价潮。但据中介反映,随着首轮价格的调整,近期一些区域的客户量已开始增多。二手房的购房者或已开始考虑“抄底”。

　　21世纪不动产认为,新政后二手房市场的首轮价格调整或已经基本结束,目前首轮价格调整的底部已经显现,仅有少量房源或可继续走低。